DEBITO RESIDUO DEL MUTUO

Chi ha chiesto un finanziamento per fare un importante acquisto, come ad esempio un immobile, potrebbe avere ad un certo punto l’esigenza o la possibilità di fare una scelta diversa da quella ipotizzata al momento di firmare il contratto con la banca.

Se all’inizio vi era l’ipotesi di pagare una rata mensile o trimestrale per un certo numero di anni, nel tempo le cose possono essere cambiate e si ha l’opportunità di estinguere il debito prima della scadenza oppure si vuole optare per accorpare più debiti in corso (il mutuo per la casa, il prestito per comprare l’auto o per fare un investimento nell’azienda di famiglia, ecc.). In ogni caso, si rende necessario sapere qual è il debito residuo, per capire a che punto si è nella restituzione del finanziamento.

Chi ha fiducia nel proprio istituto di credito perché c’è un rapporto in atto ormai consolidato e non ci sono mai stati dei problemi, può chiedere direttamente alla banca di fare questo calcolo che si chiama “CONTEGGIO ESTINTIVO” Altrimenti, c’è un’operazione semplice che porta ad avere l’importo del debito residuo.

Viene chiamato debito residuo del mutuo il capitale erogato a titolo di finanziamento che, ad un certo punto del piano di ammortamento, cioè di restituzione del mutuo, risulta ancora da versare al finanziatore.

Va sottolineato che il debito residuo comprende soltanto il capitale finanziato e non gli interessi da pagare alla banca. Come noto, infatti, la rata del mutuo è formata in parte dal capitale e in parte dagli interessi. Con la formula di ammortamento maggiormente applicata, le prime rate avranno una parte più consistente di interessi rispetto al capitale, tendenza che si inverte quando ci si avvicina alla scadenza, pur mantenendo lo stesso importo per tutta la durata del mutuo. Chi sta restituendo un finanziamento, di solito, pensa a quanti anni o a quante rate gli mancano per concludere il piano di ammortamento. Ci possono essere delle circostanze o l’esigenza di chiudere il debito anzitempo. È quello che si chiama «estinzione anticipata del mutuo». Accade quando l’intestatario si trova nelle condizioni di poter rimborsare il debito contratto con la banca prima della scadenza pattuita in partenza. L’estinzione anticipata può essere parziale o totale:

• l’estinzione parziale consiste nel versamento di una determinata somma alla banca, che scalerà questo importo dal debito residuo. Il risultato, a seconda della tipologia di mutuo, sarà o la riduzione della durata del piano di ammortamento oppure la diminuzione dell’importo della rata mensile;

• l’estinzione totale, invece, prevede la completa restituzione del debito in un’unica soluzione.

Fare il calcolo del debito residuo del mutuo è utile anche in vista di una possibile rinegoziazione, cioè di una modifica delle iniziali condizioni contrattuali del finanziamento, di norma per quel che riguarda la percentuale degli interessi e la durata dell’ammortamento. Ma ci sono altri casi in cui è necessario conoscere il debito residuo. In particolare, quando si vuole fare:

• la surroga o portabilità del mutuo: consiste nello spostare il debito presso un’altra banca che offre delle condizioni economiche migliori;
• il consolidamento dei debiti: permette di raggruppare diversi finanziamenti in corso di restituzione, in modo da avere un unico interlocutore e una sola rata per estinguere l’insieme dei debiti contratti;
• una richiesta di agevolazione con presentazione dell’Isee: quando si ha la possibilità di avere un bonus o uno sconto fiscale per una prestazione che richiede l’indicatore della situazione economica equivalente, nella Dichiarazione sostitutiva unica (Dsu) il debito residuo del mutuo sulla prima casa viene considerato come una diminuzione del patrimonio.

Chi preferisce il «fai da te», cioè chi vuole fare per conto suo il calcolo del debito residuo del mutuo o vuole verificare quello che gli viene comunicato dalla banca, deve fare una semplice sottrazione:

capitale erogato – capitale restituito = debito residuo.

Occorre stare attenti: il calcolo non va fatto sull’importo complessivo delle rate versate ma su quello del capitale che è stato restituito. Come abbiamo detto, infatti, il debito residuo non tiene conto degli interessi che, invece, incidono sull’importo della rata.

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